Son muchos los propietarios que han decidido incluir en los contratos de alquiler una cláusula para protegerse de los límites a las rentas, bautizada como ‘cláusula Berlín’.
En Cataluña, por ejemplo, esta cláusula se ha extendido en los últimos meses, al calor de los topes al alquiler recogidos en la normativa que entró en vigor en septiembre de 2020 en las viviendas que se ubicaran en zonas tensionadas. Una ley que el Pleno del Tribunal Constitucional dictaminó como inconstitucional a principios de marzo, al considerar que varios preceptos del texto suponían una invasión de competencias del Estado, como por ejemplo la fijación de las bases para regular los contratos. Tras el fallo, no se pueden topes al arrendamiento en la región, aunque estos se mantienen si se firmaron con anterioridad a la sentencia del Constitucional.
Y es en esos contratos ‘vivos’ donde se encuentra el problema de la ‘cláusula Berlín’, que se suele incluir dentro del apartado específico para determinar la renta, y establece en el contrato, previo acuerdo entre ambas partes, dos precios diferentes: el limitado y otro más alto que se aplica en el caso de que la normativa que topa las rentas sea anulada por los tribunales. Es decir, que recoge una segunda renta del alquiler (libre) que permite al propietario dejar sin efecto los límites si estos son tumbados por la justicia.
A pesar de que la cláusula sea acordada por arrendador y arrendatario, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) pone en duda su legalidad. De hecho, se inclina por su ilegalidad al considerar que podría vulnerar e infringir varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
“Es verdad que es una cláusula que, como otras muchas en derecho, es interpretable, pero nuestro criterio de interpretación se basa en el carácter imperativo y de orden público que tienen algunas normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y también, en lo garantista que es nuestra legislación en esta materia para los inquilinos, sobre todo basándonos en la jurisprudencia de los tribunales sobre las estipulaciones no muy claras que pueden aparecer en los contratos para perjudicar a los inquilinos”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
Para llegar a esta conclusión, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos “tiene una serie de disposiciones que son de carácter imperativo y, por tanto, no modificables por la voluntad de las partes, salvo que el pacto beneficie a los inquilinos”. Una de estas disposiciones es el artículo 6 de la normativa, que establece que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título (título II), salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
En este contexto, Zurdo expone que “si aplicáramos el tenor literal de los que dice dicho artículo, parecería claro que la ‘cláusula Berlín’, en cuanto que pudiera modificar la renta en perjuicio de los inquilinos, a pesar de haberse pactado en los contratos, sería nula de pleno derecho. Además, se podría presumir que dicho pacto podría ser una imposición, porque no creo que ningún inquilino libremente admitiera la cláusula Berlín”.
Por otro lado, el director general de ANA señala un segundo motivo que le lleva a inclinarse por la ilegalidad de la cláusula. Y es que “la Ley aplicable cuando se firmaron los arrendamientos es la Ley en vigor que debe regir estos, desde su inicio hasta su fin, por lo que los arrendamientos firmados bajo el paraguas de la ley que los regulaba cuando se iniciaron es la misma que debe regularlos durante toda su vida, ya que lo contrario crearía inseguridad jurídica para los inquilinos”.
Por ello, insiste Zurdo, “el que se admitieran cláusulas con doble precio estaría perjudicando a los inquilinos, y proyectaría sobre estos una situación de pendencia que les crearía inseguridad jurídica sobre la renta que tendrían que pagar en el futuro, cosa que la LAU ha querido evitar en su articulado donde recoge expresamente el mecanismo de actualización anual de las rentas para que los inquilinos puedan conocer su renta aproximada en el futuro”.
Para la Agencia Negociadora del Alquiler, dar validez a la ‘cláusula Berlín’ “infringiría el mecanismo de actualización previsto en el artículo 18 de la LAU, que es una cláusula de cumplimiento obligatorio al estar recogida dentro del Título II de la LAU; y, por tanto, inmodificable por acuerdo de las partes, salvo que dicho acuerdo beneficiara a los inquilinos, que no parece ser la filosofía de esta cláusula. También se infringiría el artículo 17 de la LAU en cuanto a la libertad para la fijación de las rentas porque la ley en ningún momento parece aceptar dos determinaciones de la renta, sino solo una y después una actualización cada año, si así se pacta en los contratos”.
Por último, recalca que si a todo lo anterior le unimos que el artículo 1.255 del Código Civil dice que “ los contratantes pueden establecer en los contratos los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”, podemos pensar que la ‘cláusula Berlín’ podría ir en contra del artículo 18 de la LAU, que es un artículo de orden público de cumplimiento imperativo que no admite ningún pacto en contra salvo que dicho pacto beneficie a los inquilinos, lo cual no es lo que regula la cláusula Berlín.
Con todo, y a pesar de las dudas legales que está generando esta cláusula que establece dos rentas en los contratos de alquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler recuerda que “habrá que esperar a ver qué dicen nuestros tribunales sobre esta cláusula”.